10 Января 2019

Эскроу счет: что это и для чего он нужен


Сделки с использованием эскроу счета сегодня широко распространены в мире. Для чего их используют? Всё очень просто. При продаже какого-либо имущества: дома, квартиры, ценных бумаг и даже доли в бизнесе, для того чтобы обезопасить сделку заключается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, который и выступает гарантом. В этом случае банк называют эксроу-агентом, покупателя – депонентом, а продавца – бенефициаром. Покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за выполнением этих условий. Получается, что эскроу договор защищает как имущество продавца, так и деньги покупателя. Разберемся в деталях использования эскроу счета.

Такой счет также называют условный, так как он автоматически переходит от одного владельца к другому при наступлении определенных условий. Договорами эскроу пользуются и компании – например, при оплате товаров и услуг партнеров. Эскроу – это некая альтернатива банковской ячейке. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.

Как пользоваться таким счетом?

Все очень просто как и при оформлении банковской ячейки. Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трехсторонний договор. В договоре пишут, при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Покупатель кладет на счет необходимую сумму, продавец выполняет свои условия, которые прописаны в договоре. После завершения сделки банк дает продавцу доступ к счету либо выдает наличные деньги, либо переводит по необходимым реквизитам на счет.

Если же сделка не проходит и продавец не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. За открытие счета банк возьмет долю процента от суммы сделки либо минимальную сумму, установленную тарифной сеткой банка. И если оформление документов превысит срок, указанный в договоре банк возьмет за это дополнительную комиссию.

Сохранность денег и безопасность расчетов

По закону вплоть до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат покупателю. И только после завершения сделки уходят в пользу покупателя. За честностью сделки следит банк.

На первый взгляд, экскроу счет идентичен банковской ячейке. Но есть и существенные отличия. Во-первых, не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку. Открыть счет эскроу может быть даже дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. Существенный момент - деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. Деньги же в ячейках вовсе государство не страхует. Единственное страховка на максимальную сумму (в 10 млн. руб.) действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В случае превышения срока гарантированно вернуть получится лишь 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости.

Поэтому если планируется сделка на большую сумму, как и всегда очень важно тщательно подойти к выбору банка. Кстати можно воспользоваться несколькими экскроу счетами. Для того чтобы выбрать надежный банк можно воспользоваться специальным реестром на сайте Банка России, где включены только самые надежные банки.

Долевое строительство

С июля 2018 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется. Такой закон подписал Президент Владимир Путин (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018). Таким образом, все новые дольщики будут защищены. И если строительная компания обанкротится, они смогут сразу вернуть назад свои деньги и не входить в число обманутых дольщиков.

Покупатели, которые уже заключили договор со строительной компанией и заплатили ей деньги напрямую, в случае проблем получат возмещение по старой схеме – через государственный Фонд защиты прав дольщиков. Новый закон позволит также Фонду создать дочернюю строительную компанию. Она сможет завершать проекты обанкротившихся застройщиков.

В случае участия в договоре долевого строительства банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик только из реестра мегарегулятора. И деньги по условиям договора перейдут застройщику только когда дом будет сдан и ключи от квартиры перейдут первому покупателю. Причем если у покупателя есть претензии к качеству и он не хочет принимать квартиру, деньги все равно уходят застройщику.

Главное преимущество договоров эскроу при покупке строящихся объектов – защита дольщиков от не завершения стройки. Строительная компания не сможет получить деньги покупателей до завершения строительства. Для строительства фирмы будут использовать банковские кредиты и их интересах закончить строительство в срок, чтобы не платить проценты по кредиту и побыстрее забрать деньги дольщиков.

Банк будет внимательно следит за использование денег. И если застройщик берет кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не сможет потратить их на другой дом. Раньше случалось, что застройщики достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков. Теперь это исключено. Так же если застройщик обанкротится люди не получат квартиры, они смогут без проблем вернуть свои деньги. Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков», однако юристы в один голос говорят о повышении цен на фоне использования таких счетов, а также повышении ставки НДС.

Кроме того дольщику следует помнить о некоторых тонких моментах, связанных со счетами эскроу:

• Деньги на счете страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. И при покупке дорогой квартиры или нескольких квартир, дольщик все равно несет риск. Суммарное возмещение от АСВ ограничено суммой в 10 млн. руб.
• На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика.
• Если Застройщик обеспечивает свои обязательства путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Иными словами от залога прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд. И в случае нарушения Застройщиком условий договора долевого строительства, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции, например за несвоевременное завершение строительства.

262