19 Февраля 2018

Легально сдаем квартиру


Сдача квартиры в аренду сегодня для многих является неплохим финансовым подспорьем. За последние месяцы в нашем регионе возник ажиотаж на сдачу в аренду недвижимости на время чемпионата мира по футболу в июне этого года. Однако не все помнят об обязанности рассказывать государству о своих действиях на рынке невидимости, а это является нарушением закона и влечет достаточно высокие штрафы!

Принцип «заплатил налоги – спи спокойно» должен соблюдаться во всех сферах нашей жизни, ведь эти деньги идут в первую очередь на развитие инфраструктуры нашего региона. Новые школы, дороги, тротуары и пр. – это все находится в наших руках. Например, в соседней Польше никому и в голову не взбредет сдать квартиру «в черную», а издержки на оплату налогов просто включают в стоимость арендной платы.

Как сдать недвижимости легально

Легальной процедура аренды жилплощади предполагает, в первую очередь, наличие договора.

Договор о найме квартиры заключается между арендодателем и арендатором – это официальный документ, который подтверждает законность аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Подобный документ защищает обе стороны от противоправных действий, так как в случае каких-либо нарушений любая из сторон сможет отстоять свои права.

Виды договоров о сдаче имущества:

Договор найма – документ, который заключается тогда, когда квартира сдается физическому лицу. Такой вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
Договор аренды – данный документ необходим для заключения сделки с юридическими лицами и подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Как составить договор найма?

Чтобы правильно составить договор найма, необходимо

проверить паспортные данные потенциальных жильцов (на сайте ФМС можно проверить, действительны ли их паспорта);
перечислить все имущество (также описать в каком состоянии оно находится);
указать точные сведения о жилье (информацию собственниках, площадь квартиры, ее номер, количество комнат);
указать срок сдачи недвижимости;
каким способом будут производиться расчеты;
порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий со стороны нанимателя.

Договор должен обязательно быть оформлен в трех экземплярах: для арендодателя, квартиросъемщика и налоговой инспекции.

Важно! Договор найма может быть составлен не дольше чем на 5 лет. Потом его необходимо будет продлевать.

Также юристы советуют, в качестве обязательного приложения к договору прикрепить к нему акт приема-передачи личного имущества, в котором должен быть указан сам факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Такой документ снизит возможный риск от ущерба имуществу.

Для того чтобы лишний раз защитить себя и узаконить операции с деньгами, оплату стоит брать в безналичной форме. Выписка с банковского счета, в которой будут содержаться все сведения о переводе денег могут пригодиться, если столкнуться с мошенническими действиями со стороны квартиросъёмщика.

Оплата ЖКХ

При этом в течение всего срока аренды не забывайте проверять у жильцов квитанции об оплате услуг ЖКХ. Такая бдительность не оставить вам после съезда жильцов с огромным долгом в несколько нулей.

С подобной проблемой столкнулась и жительница Калининграда Елена. Она рассказала консультантам телефона «горячей линии» по финансовой грамотности, что сдавала в аренду квартиру своей хорошей знакомой и не проверяла факт оплаты коммуналки. И когда она оказала заграницей в длительной командировке выяснилось, что судебные приставы заблокировали все ее счета и воспользоваться банковскими картами она не может. После выяснилось, что квартиросъемщица попросту не оплачивала квитанции за капитальный ремонт, что повлекло наложение судебными приставами ареста на ее счета.

3 НДФЛ –заплати налоги и спи спокойно

Для того чтобы легально сдавать в аренду недвижимости и не иметь проблем, после окончания календарного года, в котором был получен доход, необходимо подать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию формы 3-НДФЛ. В этом году декларацию необходимо подать до 3 мая. После ФНС выставит счет, на основании которого необходимо будет заплатить налог.
Рассчитать налог можно самостоятельно - ставка подоходного налога в нашей стране 13% (то есть полученный за год доход x 0,13).

Не забывайте, что стоять в очередь в налоговую при этом не обязательно, заполнить декларацию можно онлайн на сайте Федеральной налоговой службы. Сотрудники налоговой советуют при этом приложить к документу договор о сдаче жилья.

Важно! Сдавая квартиру в аренду, вы можете приобрести патент, предполагающий фиксированную плату в зависимости от количества сдаваемых квадратных метров. Применение патентной системы для арендодателей жилых помещений нацелено на вывод из тени граждан, получающих доходы помимо основного места работы. Однако для использования этой системы необходимо зарегистрировать собственное ИП.

Все подробности патентной системы налогообложения зафиксированы в 26.5 главе Налогового кодекса России. Сущность ее состоит в том, что индивидуальный предприниматель вместо уплаты налогов приобретает у государства за фиксированную плату патент на ведение определенного вида деятельности, в том числе сдачи в аренду недвижимости.

Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода. Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности установлен Законом Калининградской области «О введении патентной системы налогообложения на территории Калининградской области» от 22 октября 2012 года №154.

Например

При общей площади сдаваемого в аренду имущества до 150 кв.м., размер потенциально возможного годового дохода установлен 100 000 рублей, стоимость патента будет равна 6 000 рублей (100 000*6%).

Помимо этого, все индивидуальные предприниматели должны перечислять страховые взносы: в ПФР — на обязательное пенсионное страхование (МРОТ*26%*12 мес.); в ФФОМС — на обязательное медицинское страхование (МРОТ*5,1%*12 мес.).

Существуют и другие варианты уплаты налога, например, применение упрощенной системы налогообложения. Вопрос более выгодного способа сдачи квартиры в аренду необходимо рассматривать на конкретном примере, учитывая стоимость арендной платы, площадь сдаваемой в аренду квартиры, на какой срок сдается квартира и прочее.

Какой способ сдачи аренды имущества выбрать каждый решает для себя сам, однако надо помнить, что официальная аренда играет на руку, в первую очередь, самим хозяевам.
Во-первых, отсутствует необходимость беспокоиться о том, что арендатор нанесет урон имуществу и сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги, во-вторых, это возможность точно предвидеть все будущие доходы и расходы от сдачи имущества, так как договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон. Кроме того, это уверенность в завтрашнем дне – проблем с налоговой службой не возникнет. Например, если сосед решит, что шум от квартиросъемщиков мешает ему жить – он сможет «заложить» вас в налоговую и тогда избежать проблем не удастся.
796