30 Марта 2015

Как выбрать жильё в ипотеку?


Более 60 процентов жилья в России в 2014 году были приобретены с привлечением ипотечного кредита, и ипотечный рынок продолжает расти.

Есть некоторые тонкости и нюансы как по порядку оформления самой сделки купли-продажи, так и по ряду требований, которые предъявляются банками к ипотечному жилью. О том, какие квартиры можно покупать в ипотеку, а какие сделки банк категорически не одобрит, поговорим ниже.

Что сначала: ипотека или квартира?

В принципе — без разницы. Однако если ипотечный кредит вам уже одобрен, то у вас есть некоторый срок, за который вам придётся найти квартиру. Как правило, срок одобренного жилищного кредита составляет 3—4 месяца. Стоит иметь в виду, что банк предъявляет к продавцу квартиры определённые требования, и ему придётся собирать различные справки, поэтому хорошо иметь временной зазор для разных бюрократических формальностей.

Если же вы сначала найдёте квартиру, будьте готовы к тому, потому что пока банк будет рассматривать возможность выдачи вам ипотечного кредита, квартира может «уйти» к более расторопным покупателям. Возможность выдачи залога за квартиру вам придётся также выяснить в вашем кредитном учреждении.

Какая должна быть квартира

Прежде всего, квартира должна быть ликвидной. При выдаче ипотеки, по сути, банк вам покупает квартиру, под её же залог. То есть, теоретически, если вы не сможете выполнить перед банком свои обязательства, квартира должна в кратчайший срок превратиться в деньги.

Если вы покупаете квартиру в долевое строительство или новостройку с использованием ипотеки, все юридические риски, как правило, просчитывает кредитное учреждение. Естественно, застройщик должен быть надёжным. Очень удобно работать с аккредитованными в кредитных организациях застройщиками.

Совершенно иная ситуация на вторичном рынке недвижимости. Разнообразие жилья даст необходимую свободу в подборе приемлемого для вас варианта, однако, и тут не всё просто.

Итак, банк не одобрит сделку:

— Если существуют какие-либо обременения на квартиру;

— Если квартира продаётся по доверенности. В том случае, если покупатель находится на работе в другой стране, банк, в исключительных случаях, пойдёт навстречу. Ну а если человек находится в местах не столь отдалённых, или болен, то вам предложат найти другой вариант жилья;

— Если квартира приобреталась в своё время продавцом с использованием материнского капитала, и необходимые доли не были выделены несовершеннолетним детям;

— Если вы покупаете долю в квартире. Исключение — если после приобретения доли в квартире она становится целиком собственностью вашей семьи. В последнее время в Калининградской области в нескольких банках появились подобные ипотечные программы, так называемый «Выкуп последней доли»;

— Определённые проблемы могут возникнуть, если вы решите приобретать квартиру в довоенном, так называемом немецком жилищном фонде. Банки дадут ипотеку на жильё из восстановленных домов, или из домов после капитального ремонта;

— При наличии неузаконенной перепланировки, квартира под ипотеку не подойдёт;

— Жильё в садовых обществах не подойдёт под ипотеку.

Что ждёт продавца квартиры

Продавец квартиры, который решится на сделку с покупателем, привлекающим для покупки квартиры банк, должен быть готов в кратчайшие сроки представить в банк различные документы и справки, подтверждающие происхождение квартиры и собственную благонадёжность. Банк должен убедиться, что сделка состоится, и ни у кого не будет желания и прав оспорить её.

Кроме того, продавец должен быть готов, к тому, что банк перечислит деньги за покупку квартиры только после того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована, и будут выданы свидетельства о государственной регистрации покупателям.

Кстати, при продаже квартиры, бывшей в собственности менее 3 лет, продавец не сможет ввести в заблуждение налоговые органы, относительно суммы сделки.

Дополнительные услуги

Несколько слов о дополнительных услугах. Когда у вас не так много времени для выбора квартиры, возможно, для ускорения процесса поиска вам, придётся обратиться к риелторам. Имейте в виду, что разные агентства недвижимости могут продавать одну и ту же квартиру. Цена на неё обычно примерно на одном уровне, а комиссию за свои услуги могут затребовать разную. Будьте готовы заложить в собственную смету расходов средства на выплату комиссий.

Удачных сделок!
663